Requisitos, termo inicial e limites da compensação à luz da jurisprudência do STJ
1. Introdução
A abertura da sucessão produz uma consequência imediata que nem sempre é percebida em toda a sua extensão prática: os herdeiros recebem, desde logo, a herança como uma universalidade. Até a partilha, nenhum deles é, em regra, titular exclusivo deste ou daquele bem singular do acervo. Ainda assim, a experiência forense revela situação recorrente: um dos sucessores permanece sozinho no imóvel deixado pelo falecido, enquanto os demais ficam privados de sua utilização e de qualquer proveito econômico. Cria-se, assim, uma tensão entre o direito de propriedade de todos e o exercício fático da posse por um só, exigindo uma solução que reequilibre a relação jurídica e impeça o enriquecimento sem causa.
A partir daí surge uma pergunta aparentemente simples: o herdeiro que ocupa sozinho o imóvel deve pagar aluguel aos demais? A resposta exige cautela. O Superior Tribunal de Justiça admite a compensação pecuniária pelo uso exclusivo do bem hereditário, mas a obrigação não nasce automaticamente com a morte e tampouco decorre de uma relação locatícia. É necessário distinguir a formação da comunhão hereditária, o efetivo caráter exclusivo da posse, a oposição dos demais coerdeiros e as situações em que a ocupação possui fundamento jurídico próprio, como ocorre, em determinadas hipóteses, com o direito real de habitação.
O tema ganhou contornos ainda mais interessantes com julgados recentes do STJ. Em 2025, a Corte enfrentou a relação entre indenização pela ocupação exclusiva e IPTU, vedando uma dupla compensação pelo mesmo fato. No mesmo ano, reafirmou que o direito real de habitação, quando efetivamente existente, impede tanto a cobrança de remuneração pelo uso quanto a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel. O objetivo deste estudo é sistematizar essas premissas e propor uma leitura tecnicamente mais precisa daquilo que, por simplificação, costuma ser chamado de “aluguel entre herdeiros”.
2. A herança indivisa e a formação da comunhão hereditária
O ponto de partida está no princípio da saisine. Nos termos do art. 1.784 do Código Civil, aberta a sucessão, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários. Essa transmissão imediata não significa, todavia, atribuição instantânea de bens individualizados a cada sucessor. O art. 1.791 do mesmo diploma estabelece que a herança se defere como um todo unitário e que, até a partilha, o direito dos coerdeiros quanto à propriedade e à posse é indivisível, submetendo-se às normas relativas ao condomínio.
Há, portanto, uma diferença essencial entre aquisição do direito hereditário e individualização do objeto desse direito. Com a morte, o herdeiro passa a titularizar uma fração ideal sobre a universalidade; é a partilha que, ordinariamente, localizará essa participação sobre bens determinados. Antes dela, a disciplina condominial oferece a chave para solucionar conflitos de uso e fruição.
O art. 1.314 do Código Civil assegura a cada condômino o uso da coisa conforme sua destinação, compatibilizado com o direito dos demais. Por sua vez, o art. 1.319 estabelece a responsabilidade do condômino perante os outros pelos frutos que percebeu e pelos danos que causou. Soma-se a isso a cláusula geral de vedação ao enriquecimento sem causa prevista no art. 884. Desse conjunto normativo emerge o fundamento da compensação quando um coerdeiro concentra, sem título que o justifique, toda a utilidade econômica de bem que pertence à comunhão hereditária.
3. “Aluguel”, taxa de ocupação ou compensação pela ocupação?
A jurisprudência frequentemente utiliza a palavra “aluguel” para designar a prestação devida pelo coproprietário que frui sozinho o imóvel. A expressão é funcional, especialmente porque o valor locativo de mercado serve como parâmetro econômico para a indenização. Tecnicamente, porém, não há contrato de locação entre os herdeiros, nem a relação se submete, por esse simples fato, ao regime típico da Lei n. 8.245/1991.
Também a expressão “taxa de ocupação” não parece a mais rigorosa, pois “taxa” possui significado técnico próprio no Direito Tributário e pode sugerir figura jurídica diversa. Por isso, mostra-se mais adequada a denominação compensação pela ocupação exclusiva, ou simplesmente indenização pelo uso exclusivo. O valor do aluguel de mercado funciona como critério de quantificação, e não como causa jurídica da obrigação.
Essa distinção não é meramente terminológica. Ela explica por que a obrigação pode existir sem contrato, por que deve ser calculada apenas sobre as quotas dos coproprietários privados da fruição e por que circunstâncias próprias da comunhão hereditária — oposição, anuência, direito real de habitação e despesas do próprio acervo — interferem diretamente na existência e na extensão do dever de compensar. Explica, ainda, por que o conflito não se resolve por ação de despejo: não há locatário a ser desalojado, mas coproprietários ou coerdeiros cujos direitos de posse, uso e fruição devem ser compatibilizados por pretensões de natureza real, possessória ou obrigacional, conforme a providência concretamente buscada.
4. O uso exclusivo, por si só, não basta
A primeira cautela consiste em não transformar toda ocupação individual em dívida automática. O REsp 570.723/RJ, julgado pela Terceira Turma, permanece paradigmático: o STJ reconheceu que o herdeiro que ocupa exclusivamente imóvel deixado pelo falecido pode ter de pagar aos demais valor proporcional, mas condicionou essa consequência à demonstração de oposição à ocupação exclusiva. O termo inicial coincide com a efetiva oposição, judicial ou extrajudicial.
A razão é coerente com a própria estrutura do condomínio. Um dos condôminos pode tolerar, permitir ou mesmo desejar que outro utilize o bem sozinho. Enquanto essa situação consensual persiste, não se pode presumir prejuízo indenizável. A jurisprudência do STJ, inclusive em precedentes sobre copropriedade fora da sucessão, reconhece que a anuência para permanência exclusiva pode revelar comodato gratuito por prazo indeterminado, situação que se encerra com manifestação inequívoca em sentido contrário.
Daí decorre uma distinção particularmente relevante: a abertura da sucessão é o marco de formação da comunhão hereditária; a oposição inequívoca é, em regra, o marco de exigibilidade da compensação. Confundir esses dois momentos conduziria a uma retroação automática até a data do óbito, mesmo quando os demais herdeiros consentiram por anos com a ocupação gratuita — resultado que não se compatibiliza com a orientação do STJ.
A oposição não precisa assumir fórmula sacramental. Pode decorrer de notificação extrajudicial, pedido formulado no processo, citação em ação própria ou de outro comportamento processual que demonstre ciência inequívoca do ocupante acerca da discordância. O que importa é que se possa identificar, de modo seguro, o momento em que a tolerância deixou de existir.
5. Como se calcula a compensação
Reconhecido o dever de compensar, o primeiro parâmetro é o valor locativo de mercado do imóvel. Esse valor pode ser demonstrado por avaliação técnica, prova pericial, elementos imobiliários comparativos ou outros meios idôneos, conforme a extensão da controvérsia. A indenização, contudo, não corresponde necessariamente a 100% do aluguel estimado.
A proporcionalidade decorre da própria copropriedade. Se o ocupante é titular de 25% da herança e os outros três herdeiros possuem, conjuntamente, 75%, a compensação correspondente ao uso exclusivo deve, em princípio, refletir a fração da utilidade econômica pertencente aos que foram privados da fruição. Não há fundamento para exigir do ocupante pagamento relativo à parcela ideal que já integra o seu próprio direito.
O mesmo raciocínio recomenda atenção a quinhões desiguais, à meação, à existência de coproprietários estranhos à sucessão e à eventual definição judicial prévia das frações. Em cada caso, o valor locativo é apenas a base econômica; a quota efetivamente pertencente ao credor é que delimita o montante indenizável.
6. IPTU, condomínio e a vedação à dupla compensação: a orientação de 2025
As despesas incidentes sobre o imóvel representam um dos pontos mais sensíveis do tema. Durante muito tempo, era comum a formulação genérica segundo a qual o herdeiro que ocupa sozinho o bem deveria suportar integralmente IPTU, condomínio e despesas de conservação. A jurisprudência recente exige tratamento mais cuidadoso.
No REsp 1.704.528/SP, a Terceira Turma considerou razoável que condomínio e IPTU fossem descontados do quinhão da inventariante que residia exclusivamente no imóvel, impedia o uso pelos demais herdeiros e não pagava aluguel ou indenização. O fundamento estava justamente em impedir que a ocupante concentrasse a vantagem do uso e ainda transferisse aos demais os encargos correspondentes, gerando enriquecimento sem causa.
Em março de 2025, porém, a Quarta Turma enfrentou hipótese distinta, posteriormente divulgada no Informativo de Jurisprudência n. 847. Naquele caso já havia sido estabelecida indenização pelo uso exclusivo do imóvel. O STJ concluiu que não seria possível, sem prévia estipulação, descontar adicionalmente do quinhão da ocupante os valores de IPTU pagos pelo espólio. Até a partilha, o tributo, como obrigação vinculada à propriedade, deve em regra ser suportado pelo espólio; fazer o ocupante pagar a indenização correspondente à quota alheia e, além disso, assumir sozinho o IPTU representaria, nas circunstâncias examinadas, dupla compensação pelo mesmo evento.
Os precedentes não são contraditórios. Eles trabalham com situações diferentes. Quando inexiste qualquer remuneração pelo uso exclusivo, a atribuição de determinadas despesas ao ocupante pode atuar como mecanismo de recomposição. Quando já há indenização específica pela exclusividade, a repetição do mesmo fundamento para impor integralmente outro encargo exige cautela e pode configurar enriquecimento sem causa em sentido inverso.
Isso recomenda abandonar fórmulas automáticas. É preciso distinguir despesas propter rem, despesas ordinárias ligadas ao consumo e uso, conservação necessária, benfeitorias e obrigações objeto de eventual acordo entre os interessados. A resposta deve considerar quem juridicamente responde pelo encargo e se determinado desembolso já foi ou não contemplado na composição econômica estabelecida entre os coerdeiros.
Por isso, é recomendável que a própria notificação extrajudicial que formaliza a oposição ao uso exclusivo também registre a posição dos demais herdeiros quanto ao tratamento econômico das despesas do imóvel, especialmente IPTU e condomínio. Essa declaração unilateral, evidentemente, não altera por si só a responsabilidade propter rem nem substitui eventual acordo, mas pré-constitui prova da controvérsia e pode evitar que, posteriormente, uma das partes sustente ter havido anuência quanto à forma de rateio ou invoque de maneira imprecisa uma suposta dupla compensação.
7. O direito real de habitação como limite à cobrança
Outro limite decisivo é o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente. Quando presentes os respectivos pressupostos, a permanência no imóvel não constitui simples ocupação exclusiva e gratuita tolerada pelos demais: decorre de proteção jurídica específica. O art. 1.831 do Código Civil assegura o direito real de habitação, nas condições legais, e o art. 1.414 evidencia a gratuidade própria desse direito.
A Terceira Turma do STJ já assentou que, enquanto perdurar o direito real de habitação, não cabe exigir contrapartida financeira do seu titular em favor dos herdeiros privados da fruição. Em 2025, no REsp 2.189.529, a Corte reafirmou a amplitude dessa proteção ao reconhecer que o direito real de habitação também impede, enquanto existente, a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel.
Mas a afirmação exige uma ressalva importante: nem toda alegação de direito real de habitação prevalece contra qualquer coproprietário. No REsp 1.830.080/SP, a Terceira Turma entendeu que a copropriedade preexistente à sucessão pode impedir a incidência do direito real de habitação contra terceiro titular de fração ideal que não derive daquela mesma abertura sucessória. Na hipótese, foi admitida a cobrança proporcional em favor da filha que já possuía fração do imóvel em razão de sucessão anterior.
Portanto, antes de propor arbitramento de compensação contra cônjuge ou companheiro sobrevivente, é indispensável investigar a origem dominial das frações e a efetiva incidência do direito real de habitação. A simples constatação de que apenas uma pessoa reside no imóvel é insuficiente.
8. A perspectiva processual: o que deve ser demonstrado
A formulação de pedido de compensação exige prova de fatos específicos. Em primeiro lugar, deve-se demonstrar que o imóvel integra a comunhão hereditária — ou identificar precisamente as frações que nela ingressaram. Depois, é necessário provar o uso efetivamente exclusivo e a privação do exercício concorrente pelos demais titulares. Finalmente, deve ser estabelecido o marco da oposição e produzido elemento seguro sobre o valor locativo.
O pedido é frequentemente veiculado, na prática forense, sob o nomen iuris de “ação de arbitramento e cobrança de aluguel”. A denominação, embora consagrada pelo uso e pela própria jurisprudência, não converte a relação em locação: trata-se de pretensão indenizatória fundada na copropriedade e na privação da fruição do bem comum.
O inventário pode fornecer parte relevante dessa base probatória: composição do acervo, identificação dos sucessores, quinhões, ocupação e pagamentos realizados pelo espólio. A possibilidade de a própria controvérsia ser decidida no juízo do inventário deve observar o art. 612 do Código de Processo Civil. Se os fatos relevantes estiverem documentalmente demonstrados, o juiz do inventário pode decidir as questões de direito que deles decorram. Se, ao contrário, a solução depender de outras provas — por exemplo, controvérsia substancial sobre a exclusividade da posse, período de ocupação ou valor locativo — a questão deverá ser remetida às vias ordinárias. Não há, portanto, regra geral segundo a qual toda ação de arbitramento deva tramitar em apenso ao inventário; a definição da via e da competência depende do conteúdo da pretensão, da necessidade probatória e das regras processuais e de organização judiciária aplicáveis ao caso.
Na prática, a notificação extrajudicial assume papel estratégico relevante. Além de tentar solucionar o conflito sem judicialização, ela delimita com clareza a oposição à fruição exclusiva e reduz a controvérsia posterior sobre o termo inicial da indenização. A notificação deve identificar o imóvel, declarar a discordância com o uso exclusivo e explicitar a pretensão de recomposição econômica ou de compartilhamento da fruição, conforme o caso.
9. Uma síntese dos requisitos
À luz do sistema civil e da orientação jurisprudencial examinada, a compensação pelo uso exclusivo de imóvel hereditário pressupõe, em linhas gerais: (a) existência de comunhão ou copropriedade sobre o bem; (b) fruição exclusiva por um dos titulares; (c) privação, resistência ou oposição quanto ao exercício concorrente pelos demais; (d) inexistência de título jurídico que legitime a gratuidade da ocupação, como direito real de habitação eficaz contra os requerentes; (e) possibilidade de identificação das frações dos interessados; e (f) determinação do valor locativo proporcional.
Quanto ao termo inicial, a regra jurisprudencial mais segura não é a data da morte, mas a data em que se torna inequívoca a oposição ao uso exclusivo. Quanto às despesas, não se deve pressupor que todo IPTU ou condomínio seja automaticamente transferido ao ocupante: é necessário verificar a responsabilidade jurídica pelo encargo e evitar duplicidade de compensações.
10. Conclusão
A ideia de que “o herdeiro que mora sozinho no imóvel da herança deve pagar aluguel” é útil como ponto de partida, mas insuficiente como conclusão jurídica. O que existe, com maior precisão, é a possibilidade de impor compensação pela ocupação exclusiva de bem submetido à comunhão hereditária, calculada a partir do valor locativo e proporcionalmente aos direitos daqueles que foram privados da fruição.
A obrigação não nasce necessariamente com a abertura da sucessão. A morte inaugura a comunhão hereditária; a oposição inequívoca é que, em regra, delimita o momento a partir do qual a ocupação gratuita deixa de ser tolerada e passa a justificar compensação. Do mesmo modo, a incidência de despesas do imóvel não pode ser resolvida por fórmulas apriorísticas: a jurisprudência de 2025 demonstra que a vedação ao enriquecimento sem causa atua nos dois sentidos e impede também que o ocupante seja onerado duas vezes pelo mesmo fato.
Por fim, o direito real de habitação revela que exclusividade fática e ilicitude da exclusividade são conceitos distintos. Há situações em que o ordenamento autoriza precisamente a fruição exclusiva e gratuita. A correta solução, portanto, exige reconstruir a causa jurídica da posse, a origem dos quinhões, a manifestação de oposição e o equilíbrio econômico entre os sucessores. É nessa análise concreta — e não na mera presença de um herdeiro no imóvel — que se encontra o fundamento da compensação.
Referências legislativas e jurisprudenciais
BRASIL. Código Civil. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Arts. 187, 884, 1.314, 1.319, 1.414, 1.784, 1.791 e 1.831. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm.
BRASIL. Código de Processo Civil. Lei n. 13.105, de 16 de março de 2015. Art. 612. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 570.723/RJ. Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27 mar. 2007, DJ 20 ago. 2007.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 1.704.528/SP. Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14 ago. 2018, DJe 24 ago. 2018.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 1.830.080/SP. Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 26 abr. 2022, DJe 29 abr. 2022.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Informativo de Jurisprudência n. 847, 15 abr. 2025. Processo em segredo de justiça. Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20 mar. 2025. Inventário. Uso exclusivo de imóvel. Prévia indenização. IPTU pago pelo espólio. Desconto do quinhão hereditário do ocupante. Impossibilidade.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 2.189.529/SP. Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10 jun. 2025, DJEN 16 jun. 2025. Direito real de habitação, extinção do condomínio e alienação judicial.
VALENTE, Rubem. Manual de Direito Civil. 3. ed. Salvador: Editora Juspodivm, 2026.
